最近被一則消息刷屏,深圳9套6平米“鴿籠房”半天售罄 ,均價每平15萬。雖說里面涉及炒作,但筆者看到這樣的消息時心想:“這個世界瘋了,要么就是我瘋了”。為何大家不惜一切代價買房?而所購置房產大都不是自住而是用于投資。筆者認為,最近樓市參與者們表現出的不可思議的“最后的瘋狂”或許在預示,國內房地產泡沫的破滅離我們不遠了。


國內房地產泡沫破滅 投資者出路在哪


  去年的股災相信大多數人記憶猶新,通過對比就會發現,去年的股市和目前階段的國內樓市在以下幾個方面非常相像:


  一, 均為高層為穩增長、去杠桿而發起。發起股市上漲的目的是為了解決社會過于依賴間接融資難題,為企業去杠桿。企業通過股市融資順暢了,銀行的壞賬、地方政府平臺的債務等問題也就好解決。今年初刺激樓市的目的也很明確,把積壓的庫存去掉,把房地產企業的杠桿去掉,同時讓地方政府順利賣地還債。


  二, 均表現為脫離了經濟基本面的快速上漲。由于貨幣政策長期相對寬松、流動性非常充裕,而國民的財富積累總量非常大,加上外幣資本項下依然嚴格管制無法順利完成全球化配置,一旦國內某一類資產有上漲的苗頭,資金就蜂擁而至,馬太效應非常明顯。


  三, 均由加杠桿推動。去年股市的上漲,名為“改革?!?,實為“杠桿?!?,全靠數萬億的“場內融資”和“場外配資”推起。而今年樓市上漲表面上是“去庫存”,實際上是全社會加杠桿。今年以來的新增貸款大部分為房貸。根據相關機構的研究報告:上半年按揭貸款同比增長111%;房貸余額占儲蓄比重達28.5%,超過1989年日本泡沫破滅的前夜的水平。而且,不少投資者紛紛通過“首付貸”、“P2P”等各種無抵押的融資取得首付,然后再通過按揭買房。這種現象與引發上一輪金融危機的“零首付”美國次級債是異曲同工的。


  四, 對存在嚴重泡沫的事實,參與者們均心知肚明。無論是去年上半年的股市投資者,還是今年“打飛的”全國到處跑買的樓市投資人,都懷著一個共同的信念:泡沫不會在現在破滅,即使泡沫最終要破滅,破滅之時自己一定能逃脫。因此都欣然在泡沫中暢泳。記得去年股市瘋狂上漲時,朋友圈流傳著這樣的段子:“每次泡沫來時,總是存在兩種人:一種人不停地指出泡沫會很快破滅,另一種人欣然在泡沫中游泳。前一種人越來越聰明,后一種人越來越有錢?!? 不過,在去年股市最終崩盤時,這些“游泳健將”們也沒有誰正真順利逃脫。


  其實,在樓市不斷高升之際,富人們大多選擇把豐厚的投資收益落袋為安。大家公認的“樓神”——地產出身的大亨李嘉誠在過去幾年頻頻在香港和大陸出售地產項目,到目前為止,約半數的公司資產已轉移至歐洲,3年累計海外并購額高達1445億港元。


  作為樓市投資者,覺得他賣錯了,因為,最近樓價大漲了。然而,大家不妨回顧一下這位商界“超人”在過去幾十年數次經濟波動大周期中的舉動吧,他過往減持資產的節點,往往正是該項資產所處的行業位于或接近頂點之時。


  古今中外,從來就沒有過只漲不跌的投資品,國內的房子也一定不會是例外,這是常識。從投資角度,不應把大部分的財富都押在國內房地產上的原則如同“不應該把幾乎所有雞蛋都放在同一個籃子中”的道理一樣。


  不把所有雞蛋放在同一個籃子中,或許可以借鑒下李嘉誠方式——資產轉移歐洲。歐洲各國正從經濟危機中走出來,不管是那個行業都有復蘇的跡象,房產也不另外。相對國內的高房價,歐洲葡萄牙、西班牙、希臘、愛爾蘭、塞浦路斯等國190-375萬人民幣就可在大城市或旅游勝地購置一套增值空間較大的房產。


國內房地產泡沫破滅 投資者出路在哪


  重要的是,歐洲置業可帶來更多的附加價值。比如,購置政府指定的房產且投資額達到當地移民政策的標準,便可獲得居住簽證,為你的出行及訪問提供便利。更有甚者可直接入籍,獲歐盟護照。如塞浦路斯200萬歐元購置地中海莊園項目便可一步到位獲批歐盟護照,輕松轉變身份,為實現資產全球配置提供便利。

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投資有風險,以上信息供參考。

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